3月30日晚，新城控股（601155.SH）如约交出了2021年业绩答卷。

年报显示，2021年，新城控股累计实现销售金额2337.75亿元（人民币，下同），累计销售面积约2354.73万平方米，营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%。据克而瑞信息集团（CRIC）统计，新城控股2021年度销售金额位列行业第16位，销售面积在行业内排名第13。

从业务结构来看，物业销售是其营业收入的主要来源。2021年，新城控股实现物业销售营业收入为1581.2亿元，营收占比为94%，毛利率为17.7%。

截至报告期末，新城控股实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为102.45亿元。期内，公司总资产约5342.93亿元，归属于上市公司股东的净资产593.10亿元，同比增长17.23%。

增收的同时去年新城控股营业成本也在上升。年报显示，2021年新城控股营业成本为1338.4亿元，同比增长20.3%，高于营业收入15.64%的增速，因此也导致公司的毛利率下降3.1%。

同日，在披露2021年年报之际，新城控股还发布公告称，拟以不低于1亿元、不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。

“住宅+商业”双轮驱动

依托“住宅+商业”地产的双轮驱动经营模式，构筑了新城控股可持续发展的核心竞争力。尤其以商业运营数据表现突出，目前商业板块已作为新城控股的第二增长曲线持续进阶。

具体来看，年报显示，2021年新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的目标，同比增长51%。期内，旗下商业项目吾悦广场的开业面积1248.38万平方米，整体出租率为97.63%，物业出租及管理的毛利率为72.64%。

另外，自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能覆盖其当期利息支出。根据年报显示，2021年新城控股实现了商业持续性经营收入超过当期利息支出，约为139.36%。

基于此，惠誉在此前对新城控股的评级报告中指出，新城旗下购物中心获得的强劲经常性租金收入，将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

公开资料显示，新城控股商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。而商业地产开发业务的主要产品又为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。

2022年是新城控股从单一住宅开发迈向“住宅+商业”的第11年。进入新的一年，新城控股决定继续坚持“轻重并举”的战略。

如选取优质项目，提升项目整体品质和运营管理水平，将新城商业和吾悦广场的行业地位和影响力推向一个新高度。再以吾悦广场为枢纽，以社区商业为小型终端，增加不同形式的商业载体和触达，协同布局。

此外，还要将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，不断扩大新城商业的在管规模，强化吾悦商业管理品牌形象。数据显示，2021年新城控股新获取吾悦广场32座，其中重资产和轻资产各16座。

从分布区域来看，新城控股是选择以上海为中枢，以长三角为核心，如今已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，新城控已经进入全国135个大中型城市。

数据显示，截至去年年底，新城控股在135个城市中共布局了188座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量有130座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。

至于“住宅+商业”双轮驱动运作模式，2021年业绩报告中也有提到，2022年新城控股将计划新开工项目154个，新开工建筑面积1502.1万平方米。其中，住宅项目717.35万平方米，商业综合体项目784.76万平方米。其住宅项目主要包括中高层住宅、低密度的多层住宅和别墅。

此外，2022年新城控股还计划竣工项目247个，预计竣工总建筑面积达2801.69万平方米。其中，住宅项目1533.73万平方米，商业综合体项目1267.96万平方米。

值得一提的是，鉴于2021年公司超额完成了全年商业收入目标，新城控股将2022年商业总收入目标提高至105亿元，且新开业吾悦广场及委托管理在营项目要达到25座，到2022年底开业总数实现155座。

财务稳健，要做绿色商业

进入2022年，新城控股集团董事长王晓松表示，面对纷繁复杂的行业环境，公司将继续坚持长期主义，不断在核心业务及新领域方面提升竞争力，在领先领域不断扩大优势，确保稳健经营。

单从财务的基本面来看，新城控股已按照“三道红线”要求，稳步降至绿档。

根据2021年年报，截至报告期末，新城控股在手现金余额为552.26亿元，现金短债比1.07倍；净负债率为48.12%，仍处于行业较低水平。此外，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，较之2020年同期，也下降了4.18个百分点。

截至2021年12月31日，新城控股的经营性现金流净额为219.85亿元，同比增长5657.18%，经营性现金流连已续4年为正。而且，在去年房地产行业融资难度加大的背景下，新城控股的融资成本却有所降低。数据显示，2021年公司整体平均融资成本为6.57%，同比下降了0.15个百分点。

在强化现金管控的同时，积极开展到期债券置换，新城控股的债务结构实现了进一步优化。2021年报告显示，报告期内，新城控股先后完成了公司债券及应收账款资产支持证券的发行，共募集资金17.85亿元人民币。不仅如此，在中国银行间市场发行中期票据也募集到资金8亿元人民币，在境外通过发行美元债券，募集资金7.04亿美元。

在新城控股看来，这是以融资保障经营的持续稳定，达到不断降杠杆、稳预期的目的。

房地产行业正迎来变革期，新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异。新城控股表示，要致力于打造绿色商业。

比如实现吾悦广场运维阶段的低碳化，并针对存量购物中心进行节能改造，力争成为业内绿色开发和低碳运维的引领者。同时，通过实现绿色开发、绿色运营、绿色供应链及绿色品牌全链条，助力公司的ESG（环境、社会及公司治理）评级不断提升。

在2021年，全球指数公司MSCI明晟将公司的ESG评级上调至“BB”，显示出资本市场对公司在绿色低碳、社会责任等方面所取得进步的肯定。值得一提的是，去年新城控股新建项目的绿色建筑覆盖率为100%，持续推进绿色建筑发展。

在报告期内，新城控股还成功发行了首笔绿色美元债（发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率为4.625%），这意味着公司迈向了绿色金融的关键一步，有利于推动公司向绿色企业方向运营，实现可持续增长。

将商业运营商升级为城市服务商也是新目标之一。

2021年，“城市更新”被正式写入全国“十四五”规划和政府年度工作报告。因此，接下来，新城控股的商业将更聚焦于商业综合体及创新商业业态的投拓、设计和建造，针对“城市更新”业务进行探索与孵化。