文 ｜ 赵秀池 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长
近日，中国各地县城为了售房“奇招频出”，引发关注。有的地方推出“农产品换房”活动，购房人可用农产品来付首付款，最高可抵16万元。有的地方号召公务员和亲属带头买房。还有的县城宣布：积极落实买房的干部在提拔、职级晋升、评先评优上可优先考虑，在工作调动上予以照顾。
可见，县城“卖房难”已经成为一个现实问题。那么，这一现象背后的原因有哪些？这些鼓励买房的措施有效吗？县城“卖房难”困境的出路何在？
原因主要有三个方面。首先，收入是影响售房的根本因素，有的居民没有固定收入，或者收入下降，或者对未来收入没有稳定预期，是多地县城陷入“卖房难”困境的主要原因。受新冠肺炎疫情影响，很多中小微企业倒闭，各行各业都受到不同程度的冲击，多个工地停工停产，以建筑业为支撑的农民工也不可避免地受到影响。很多农民没有了进大城市谋生的机会，小县城又提供不了相应就业。而农民工大部分的购房款都是去大城市打工获得的。其次，大部分县城的住房市场目前来看供大于求，处于买方市场，各地县城自2017年落实“房住不炒”的定位以来，通过限购、限贷等政策挤出了投机投资需求。再次，居民对于买房的观望心理增强，买涨不买跌，当前多地房价下降，楼市低迷，因此居民的整体购房意愿不强。
当然，县城的房地产市场仍有吸引力，住房毕竟是生活的必需品。受新冠肺炎疫情影响，租赁住房居住受很多限制，生活多有不便，因此人们对产权类住房的需求更加强烈，另外改善性需求也在增加，有调查显示，县城民众对带院的大房子更加青睐。
另外，从全国角度来看，2021年我国城市化率为63．98％，仍然处于城市化的中期加速阶段，每年有大约1400万人口进城。目前超大城市人口已经饱和，大城市虽然具有各种优质公共资源，对人口的吸引力很强，但生活成本较高，对于农民而言，县城的生活舒适度更高，吸引力更大。现在县城的生活水平提高了，农村年轻人的婚房一般也都在县城购买，加之随着三孩政策的推出，住房需求也会不断增加，因此，未来县城的住房需求潜力不可小视。
从长远来看，县城的“卖房难”困境是一时的。县城可以通过不断创造宜居宜业宜游的环境，加大对教育医疗交通等方面的投入，增强县城的吸引力，留住人口，留住人才，满足当地人的住房刚需与改善性需求，适当满足大城市溢出的养老休闲需求。
从短期来看，各县城需要采取一系列组合拳，帮助提高居民以及农民的购房能力，包括结合生育政策、人才政策发放购房补贴；调整过时的限购、限贷政策等。
更重要的是，县城要摸清本地住房现状，对不同的楼盘推出“一楼一策”政策，给予相应的扶持；还要根据“人地房对应”的原则，做好城乡规划、土地利用规划和房地产供应规划，处理好存量与增量的关系，一方面通过改造提升住房的宜居水平，满足孩子上学的需求，另一方面便利年轻人能够就近就业，这样才能使住房供应吻合购房人的需要。盖有人住的房子，减少县城买房的后顾之忧，这是解决县城“卖房难”的根本之策。